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國有劃撥土地上聯合建房合同的效力分析

 
 
      在國有劃撥土地上,一方提供土地,另外一方提供資金的聯合建房合同是否有效,在司法實務中觀點并不統一,應區分具體情況進行具體分析,常見的裁判觀點有以下:
      一、利用國有土地進行房地產聯合開發的,合同無效
      案例1、(2005)滬一中民二(民)初字第139號,案例來源:《法院審理房地產案件觀點集成》,朱樹英主編,中國法制出版社2012年10月出版。
       案例2、某大學與房地產開發商聯合開發土地,學校負責出劃撥地、開發商負責出資金來建設房屋,約定建成之后房屋均分。房屋建成之后,開發商得到了一半的房屋,并將這些房屋用于經營。后雙方發生爭議,訴至法院,要求法院確認合同無效并收回分給開發商的房屋。法院經審理后認為:劃撥地使用權不能用于與他人合作開發,因此判令聯合開發協議無效,開發商返還所分得房屋,同時判決學校返還開發商所投入的資金及利息,開發商所得租金則不再予以返還。案例來源于《杜萬華大法官民事商事審判實務演講錄》,杜萬華著,人民法院出版社2016年10月出版)
      案例3、中房集團山西天泰房地產開發有限公司與中國科學院高能物理研究所聯合開發合同無效案。案件來源:北京市高級人民法院(2016)京民終41號、最高人民法院(2016)最高法民申3120號
      裁判要旨: 房地產合作開發項目的合作方式是多種多樣的,一方出地、一方出資是合作開發房地產合同當事人經常采取的一種典型方式。我國法律規定劃撥國有土地使用權只能用于法律、行政法規規定的特定用途的社會公益建設,不得用于房地產開發,包括合作開發房地產的形式。未經有批準權的人民政府批準,以無償使用的劃撥土地作為投資與他人合作開發房地產并共同分享利益,已經改變了劃撥土地的公益用途。雙方之間的聯合建房合同符合房地產合作開發合同的特征,依據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條的規定,應當認定為無效。
       二、利用國有土地進行開發、用于經營的,合同無效
       案例4、某紀念園管理處與某公司先后簽訂了《××影視文化城建設項目土地租用協議書》、《××影視文化城開發建設協議書》及《××影視文化城合作經營管理協議書》,約定約定某紀念園管理處將其東北側、占地約90畝的土地租用給某公司進行開發建設××影視文化城專項題材區,租用土地期限為50年,后雙方因項目開發發生爭議。、
案件來源:(2015)魯民一終字第44號
      裁判要旨:關于雙方簽訂的合同的性質,根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條的規定“本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議”。本案中的雙方當事人所簽訂的三份協議,表明紀念園管理處提供出讓土地使用權,鑫能公司提供資金,雙方共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產,符合合作開發房地產合同的構成要件,因此,雙方簽訂的合作開發協議其主要的法律關系應當認定為合作開發房地產合同。
      三、非房地產開發企業利用國有土地,在未改變土地性質情況下聯合建自用房,合同有效。
      案例5、中行寶豐支行與中南汽修公司合作建房合同糾紛案,最高人民法院認定合作建房合同有效。
      案件來源:最高人民法院(2014)民提字第187號
      案例6、北京城建建設工程有限公司與北京安石投資管理有限公司合作建房合同糾紛案,最高人民法院認定合作建房合同有效。
     案件來源:(2018)最高法民再454號
      裁判要旨:一方提供土地,另外一方提供資金(包括土地出讓金),合作建設自用辦公用房。樓建成后,雙方各自獲得一定面積的房產。且在實際履行中,案涉項目以土地使用權人名義取得《建設規劃許可證》《建設工程開工許可證》《項目可行性研究報告》等一系列手續,說明該項目符合當時的規劃。聯建雙方并未將案涉項目變性為開發項目,通過對外銷售房屋盈利?!堵摻ê贤芳s定的出資包括土地出讓金,說明雙方約定在土地變更為國有土地使用權后再轉讓房屋所有權。聯建雙方并未違反城市規劃或者項目規劃,偷逃土地出讓金,擅自改變涉案土地性質,進行房地產開發,亦非直接轉讓劃撥土地使用權及地上房產。案涉劃撥土地使用權能否變更為國有出讓土地使用權以及案涉房產能否辦理房產過戶登記手續,均系《聯建合同》約定能否履行問題,并不影響案涉合同的效力?!堵摻ê贤废道脟袆潛芡恋芈摵辖ǚ康暮贤?,并非國有土地使用權合同司法解釋所規范的合作開發房地產合同,并不違反法律或者行政法規的強制性規定,未損害國家或者社會公共利益。城建公司根據國有土地使用權合同司法解釋第十四條、第十六條規定主張案涉合同無效,依據不足,本院不予采納。

       結語:在國有劃撥土地上聯合建房,無論合作雙方是否屬于房地產開發企業,只要聯建房屋用于房地產開發、銷售或者其他經營活動,或者改變了規劃用途的,法院均會以違反房地產法規定為由,認定聯建合同無效。如果聯建行為未改變原有規劃用途,且所建房屋均用于自用的,法院一般情況下會認為聯建合同有效。

 
 

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